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耗時3年多,2萬元,今年回來了!
時間:2019-01-04 作者:姜桂圣、韓磊

看到這個題目,大家可能覺得很奇怪,為了兩萬塊錢這是要鬧哪樣?下面且聽小編給大家娓娓道來!


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故事是這樣的:


老張聽說青島大海有限公司有現房正在銷售,準備去考察考察,合適了就買一套。


2015年6月23日,老張來到了售樓處找小王簽合同。


這套房不錯,簽合同吧!

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老張

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小王

大哥您稍等,我去拿份合同。這是《房屋認購書》,認購定金:2萬元,須在簽署本房屋認購書時付清;如您未在約定期限內與公司簽署《商品房買賣合同》,逾期超過7日,本房屋認購書自動解除,認購定金不退。雙方在未簽訂《商品房買賣合同》之前,雙方的約定以本《房屋認購書》為準,在簽訂正式的買賣合同后,本《房屋認購書》自行失效,已付定金自動轉為購房款;本房屋認購書一式三份,由雙方簽名蓋章并支付定金后生效。您看沒問題的話,就簽字去小劉那交錢吧。

好的。

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老張

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小劉

大哥您看下,這是收據,載明 “認購金”20000元。


過了一段時間,小王多次通知老張來簽合同,但是老張也沒來。雙方最終未簽訂商品房買賣合同。


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小王

大哥,因為最終沒有簽訂《商品房買賣合同》,我們現在通知你解除房屋認購書,房屋我們要另行銷售了。

你們得還我的2萬塊錢啊。

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老張

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小王

大哥,這2萬元是定金,您未按約定來簽合同,已經違約了,我們公司不同意退。

你們不退,我就起訴你們!

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老張


老張看錢要不回來了,于是決定起訴。


2015年8月的一天,老張一紙訴狀將大海公司告上法庭。訴訟大幕就此拉開。


一審法院于2015年9月開庭審理。


法官,被告不能兌現承諾的交房條件,導致《商品房買賣合同》無法簽訂,應返還已經交納的認購金2萬元。

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老張

法官,雙方簽訂的《房屋認購書》依法成立,合法有效,雙方均應恪守,我方兌現了交房條件,原告未按房屋認購書的約定履行與我方簽署正式合同的義務,屬于違約。應承擔違約責任,定金不應返還。

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大海公司


經過舉證、質證、法庭辯論,一審法院于2015年9月作出判決。


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一審法院

本院認定事實如下:2015年6月 23日,原告和被告簽訂了《房屋認購書》一份,雙方就房屋價款、付款方式、違約責任等進行了明確約定。當日,原告向被告支付了2萬元認購定金。被告的項目已取得驗收備案證和房地產權屬登記證明。原告提交房屋宣傳頁,主張被告承諾的交房條件是樣板房,被告不予認可,以上事實經舉證、質證,本院予以認可。


本院認為:原、被告雙方為保障締結商品房買賣合同簽訂了房屋認購書,認購書就房屋、樓價、付款方式、違約責任等進行明確約定。原告向被告支付了2萬元認購定金,被告出售的商品房建設工程竣工驗收備案證、房地產權屬登記證明齊全,雙方已具備締結正式商品房買賣合同的條件。現原告僅以房屋宣傳頁為證據,主張被告擬交付的房屋與原告承諾的不一致,致使原、被告無法簽訂商品房買賣合同,未證明宣傳頁系房屋買賣合同的組成部分,未證明以宣傳頁載明情況為交付房屋的樣本。故原告的主張證據不足,于法無據,本院不予支持。


判決駁回原告老張的訴訟請求。

我不服,我要上訴!

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老張


老張于2015年10月份提交了上訴狀,二審法院于2016年1月份開庭審理本案。


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二審法院

雙方是否還有新的證據提交?

沒有……

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老張

沒有……

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大海公司

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二審法院

雙方對一審認定的事實是否有異議?

有異議!一審認定我交付的2萬元是定金錯誤,我交的不是定金,是認購金。

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老張

對一審認定的事實沒有異議。

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大海公司

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二審法院

對其他事實是否還有異議?

沒有……

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老張

沒有……

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大海公司

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二審法院

上訴人,簡要說說你的上訴意見。

一、被上訴人應當返還上訴人2萬元認購金。1、上訴人與被上訴人簽訂的《房屋認購書》約定,自雙方簽字蓋章并支付定金后生效。上訴人并沒有按約定支付定金,只是交納了認購金,所以《房屋認購書》成立未生效。2、上訴人交納的認購金并不具有定金性質。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>》第118 條之規定,當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、或押金等,但沒有約定定金性質的,當事人主張定金權利的,人民法院不予支持。《房屋認購書》并未約定認購金為定金的性質,因此,不能認定認購金具有定金性質。


二、一審法院認定事實和適用法律錯誤及超越訴訟審理范圍。

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老張

我們公司與上訴人簽訂的《房屋認購書》已經成立并生效。《房屋認購書》約定,認購定金:2萬元,須于簽署房屋認購書時付清。雖然我方出具的收款收據載明“認購金”,但是,第一,我方與上訴人除涉案房屋的買賣之外,不存在其他交易。上訴人向我方支付2萬元,顯然是依據房屋認購書支付的,房屋認購書已多次、明確約定該款項性質為“定金”。第二,收款收據僅僅是款項交接的憑證,并不當然具有變更合同的作用,我方并無將定金變更為認購金的意思表示。第三、收據上加蓋的印章是財務專用章,而非合同專用章,此章不具有變更合同的作用。

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大海公司


經過法庭調查,二審法院于2016年4月作出判決。


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二審法院

原審查明2015年6月23日老張向大海公司支付了2萬元認購定金有誤,本院予以糾正。二審法院查明的其他事實與一審查明的事實一致。


本院認為:本案的爭議焦點就是老張2015年6月23日向大海公司支付的2萬元是否具有定金性質。該《房屋認購書》中雖約定了簽署房屋認購書時須支付認購定金2萬元,但是大海公司向老張出具的收據上載明的是“認購金”,雙方并未約定該認購金具有定金性質,故應屬于預訂款性質的費用,不應認定為定金。大海公司主張該2萬元是《房屋認購書》約定的認購定金,具有定金性質的抗辯理由不成立,本院不予采納,原審認定錯誤,本院予以糾正。


根據《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款:“符合商品房銷售條件,房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產開發企業應當向買受人返還所收費用,當事人之間另有約定的,從其約定”老張不同意與大海公司簽訂商品房買賣合同,雙方之間未能訂立商品房買賣合同,故本院確認雙方簽訂的《房屋認購書》解除,老張要求返還2萬元 ,于法有據,本院予以支持。


判決:撤銷原判,大海公司返還老張2萬元。

我們要申請再審,這不公平!

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大海公司


2016年7月份,大海公司向法院申請了再審。


2017年11月份,省高院作出裁定,裁定本案提審。


2018年9月份,省高院開庭審理此案。


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省高院

各方有無新證據提交?

沒有……

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老張

沒有……

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大海公司

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省高院

根據申請人的申請和被申請人的答辯,歸納爭議焦點:


一、 涉案2萬元性質是什么?


二、 申請人是否應該返還被申請人2萬元?


下面調查第一個焦點問題,申請人你方認為認購金是雙方約定的定金嗎?

我方認為是定金。雙方房屋買賣交易流程是簽訂房屋認購書,被申請人同時支付2萬元認購定金作為簽訂房屋買賣合同的擔保,2015年7月2日前簽訂商品房買賣合同,同時付清首付,剩余房款按揭支付,從雙方簽訂的協議和交易流程看,被申請人顯然是依據房屋認購書支付的該2萬元,申請人作為正規的房地產開發企業,操作流程有明確規定,不可能也沒有必要因為個別人,且僅僅是2萬元,在雙方互不熟知的情況下不收取認購定金,而收取被申請人所謂的認購金。此說法不符合常理。工作人員誤寫成認購金也屬常見,法律不能苛求每個人都熟知法律術語,既然被申請人是依據房屋認購書支付的2萬元,那么該2萬元應依據房屋認購書的約定認定性質,根據房屋認購書的約定,該2萬元應是定金。第二,在本案中,認購金和認購定金從字面看意思雖有不同,但是在本案中,不應僅僅從字面意思進行理解,應從合同簽訂的背景、交易習慣及合同目的等角度進行分析,雙方簽訂房屋認購書的目的是為了保證將來順利簽訂正式的商品房買賣合同,這在商品房買賣中可以說是一種交易慣例,如果將2萬元認定成預付款性質的費用,任何一方可以隨意不履行該合同,卻不需要承擔任何責任,雙方簽訂房屋認購書則就毫無意義。第三,出具收款收據是一種合同履行行為,作為一種款項支付憑證,除非雙方特別約定或者有其他證據證明有合意變更合同的意思表示,否則收款收據不能作為合同變更的依據。款項性質應依據房屋認購書進行認定。

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大海公司

申請人作為專業的房地產開發公司,管理規范嚴謹,程序嚴格。工作人員明白認購金與認購定金的區別和法律性質,協議是格式條款,顯示是房屋認購書,收據是認購金,符合申請人的心理預期系認購性質,并非定金性質。房屋認購書是格式條款,申請人沒有告知認購金定金性質。

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老張

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省高院

最終沒有簽訂商品房買賣合同的原因是什么?

申請人給了一個帶裝修的宣傳冊,但最后只是毛坯房。簽完合同后落實發現單價比同區域的房子要貴,我以為是簡裝,落實后發現是毛坯,所以我不想買了。

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老張

實際上申請人與被申請人發生糾紛時,被申請人多次表示無法籌措購房款,從未以房屋沒有裝修為由不簽訂房屋買賣合同,在我方不同意退款的情況下,被申請人才以此為理由提起訴訟。簽訂房屋認購書的時候,房屋所有工程已經結束,驗收備案,并做了初始登記,我們是現房銷售,明確給被申請人說過是毛坯交付。

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大海公司

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省高院

被申請人,是你理解錯誤還是對方承諾交付是精裝房?有無證據證明?

看房過程中,看了樣板房402,我買的是502,根據一審提交的戶型圖,上面有銷售人員的簽名和還貸計算,我認為該戶型圖應該是簡裝的。

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老張

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省高院

戶型圖上有些家具擺設,被申請人你認為是房屋裝修內容嗎?

不包括家具家電。

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老張

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省高院

從效果圖上,能看出裝修標準、材質嗎?

看不出來 ,我是參照樣板間的裝修。

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老張

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省高院

有無證據證明購買的房屋與樣板間一致?

銷售人員口頭承諾,沒有證據。

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老張

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省高院

申請人,銷售人員在介紹是有無這些承諾?你方如何介紹的房屋情況?

我方介紹的是戶型、方位、面積等,明確說過是毛坯房,現在是現房銷售,被申請人清楚這個情況。

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大海公司

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省高院

下面針對第二個爭議焦點問幾個問題。


被申請人,當時簽訂的房屋認購書第3條約定認購定金是2萬元,你方認為 2萬元是否繳納?

沒有。

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老張

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省高院

在合同簽訂同日,你向對方繳納2萬元認購金 ,你方認為繳納的認購金是什么行為?

看完樣板間,簽完合同后猶豫了一下,怕別人買去房子,給銷售商溝通繳納了2萬元認購金,給我了猶豫期。

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老張

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省高院

繳納2萬元的依據是什么?

依據是與銷售商的重新協商,這是口頭協商,沒有書面證據。

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老張


2018年10月,省高院作出再審判決。


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省高院

本院再審查明的事實與二審法院查明的事實一致。


本院認為,涉案《房屋認購書》是在大海公司取得商品房銷售條件情形下簽訂的,應為合法有效。在該《房屋認購書》中,雙方約定老張應向大海公司支付2萬元定金,并于2015年7月2日前與大海公司簽署《商品房買賣合同》。同時,雙方對認購房屋的位置、建筑面積、違約責任等進行了明確約定,且在多項條款中均有認購定金及定金的記載,故老張向大海公司支付的2萬元應屬于定金性質。雖然大海公司在收款收據中載明收取的該2萬元為“認購金”,但是大海公司出具該收款收據屬于履行雙方合同的行為,在雙方未合意改變合同約定的情形下,僅依據收據的“認購金”記載的內容并不能改變合同約定的付款性質。因此,老張未依約與大海公司簽訂《商品房買賣合同》的情況下,依據《房屋認購書》第五條第2項約定,老張向大海公司支付的2萬元不應退還。至于《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規定的適用問題。從該規定的內容看適用前提為房地產開發企業向買家收取“預訂款性質費用”而本案雙方約定為認購定金,且本院認定老張交付的2萬元亦為定金性質,故上述規定并不適用于本案。


判決:撤銷二審判決,維持一審判決。


判決后,老張不同意返還2萬元,大海公司申請了強制執行,最終順利將款項收回。


一場耗時3年多,涉案標的僅2萬元的案件,至此塵埃落定。小編想為了2萬塊錢,你們也是拼了。以后開發商賣方簽合同、寫收據可要注意啦! 


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